אאורה ישראל - יזמות והשקעות בע"מ נ' המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור

פסק דין

מבוא וטיב המחלוקת

העותרת, חברה יזמית וקבלנית רכשה מגרשים בשטח תוכנית ש/500/א' (מגרשים 266,267,268,269,270,271, 265,265א' ו-272 כחלק מחלקה 8 בגוש 10121, להלן-המגרשים) הנמצאים בשטח המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור, (להלן-המשיבה).

ביום 1.9.2011 דרשה המשיבה מהעותרת תשלום בסך 2,133,000.2 ש"ח בגין אגרות והיטלי פיתוח שונים: אגרת חיבור מים, אגרת הנחת צינורות, התקנת מד מים ושיבר, היטל ביוב, היטל כבישים, היטל מדרכות ואגרות בניה (נספח א' לעתירה). יובהר כי הדרישה הינה רק בגין מרכיב תוספת הבניה (להבדיל מהקרקע) וכי היטל חיוב המדרכות בוטל לאחר מכן.

העותרת טוענת כי המשיבה אינה רשאית לדרוש ממנה את התשלומים בגין היטלי הפיתוח, מאחר וכל עבודות הפיתוח בוצעו במלואן ע"י הבעלים הקודמים של המגרשים, חברת צמרות המושבה-יזום והשקעות בע"מ (להלן-צמרות) וזאת במסגרת הסכם פיתוח בין המשיבה לבין צמרות שבו סוכם על ביצוע העבודות כנגד סילוק כל דרישות המועצה לתשלום אגרות והיטלי פיתוח.

חשוב להבהיר כי אין מחלוקת בין הצדדים באשר לבעלותה של העותרת בקשר למגרשים, באשר לשטח המוחזק על ידה, או באשר לתעריף שנקבע בחוקי העזר בהתאם לשיטת ההיטלים. אין גם מחלוקת כי בין המשיבה לבין צמרות נערך הסכם הפיתוח (נספח א' לתשובה) וכי בשלב מסוים נתגלעה מחלוקת בין הצדדים לאותו הסכם, שהתבררה באמצעות בוררים, (עו"ד יעל פנקס, נספח ב' לתשובה ולאחר מכן עו"ד דורון גושן) שהסתיימה בהסכם פשרה בין המשיבה לבין צמרות, הסכם שקיבל תוקף של פסק דין (נספח ד' לתשובה).

אין מחלוקת כי לו היתה צמרות מקיימת את כל המוטל עליה לפי ההסכם המקורי, לא היתה זכאית המשיבה לבוא בדרישה כל שהיא לתשלום היטלים, מצמרות או מהעותרת ש"באה בנעליה", בהתאם להתחייבות המשיבה באותו הסכם (וזאת בהתעלם משאלת חוקיותו של אותו הסכם).

השאלה העיקרית הטעונה בירור היא כיצד משליך פסק הדין שניתן בעקבות הסכם הפשרה במסגרת הבוררות, על זכותה של המשיבה לדרוש מהעותרת היטלים, שכן אין מחלוקת כי צמרות הפרה את הסכם הפיתוח המקורי ולא ביצעה חלק מהעבודות, אלא שלטענת העותרת אין זיקה בין העבודות שלא בוצעו כגון אי הקמת גני ילדים, לבין דרישת התשלום הנוכחית בגין היטל הנחת צנורות מים למשל, ובהעדר זיקה צריכה דרישת התשלום להתבטל לטענת העותרת.

המשיבה מצידה מתייחסת למכלול העבודות המתוארות בהסכם עם צמרות כמכלול אחד, ומשהופר ההסכם, אין היא מחויבת-כפי שנקבע לטענתה בפסק הבוררות שקיבל תוקף של פסק דין-למתן פטור מהיטלי הפיתוח וכמצוות חוקי העזר, משמבקשת העותרת היתר בניה, עליה לשאת בתשלום בגין שטח תוספת הבניה שנוספה לבניה.

מכתבי הטענות עלו גם השאלות, האם חייבת היתה העותרת לצרף את צמרות כצד לעתירה, האם השתהתה, עת הגישה עתירתה ביום 13.9.2013 בגין דרישת תשלום מיום 1.9.2011, ולחלופין העלתה העותרת טענה כי הסיכום בין צמרות לבין המשיבה מנוגד לתקנת הציבור ודינו להתבטל.

במסגרת הטעון בע"פ העלתה העותרת טענה בדבר חוסר סמכות המועצה לדרוש הפרשי הצמדה, בהתאם לסעיף 76 לחוק ההתיעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה לישום התוכנית הכלכלית לשנים 2009-2010), התשס"ט-2009, אך לאור התנגדות המשיבה להרחבת החזית ומאחר וטענה זו לא נטענה במפורש בעתירה, אתעלם ממנה.

במהלך שמיעת העתירה נעשו ניסיונות לסיים המחלוקות מחוץ לכתלי בית משפט, בימים אלו הודיעו הצדדים כי למרות המאמצים לא עלה בידם להגיע להסכמה.

דיון

משמעות אי צרוף צמרות כצד לעתירה

בבסיסה של העתירה, טענת העותרת כי היא באה בנעליה של צמרות, (ראו למשל סעיף 101 לעתירה או הטיעון בעמוד 3 לפרוטוקול שורה 21 לפיו רשאית המשיבה לדרוש תשלומים מהעותרת מכח נספח להסכם שבין צמרות למשיבה, נספח יז2 לעתירה). בנסיבות אלו, לא יכולה העותרת להעלות טענות הסותרות את פסק הדין שניתן בין צמרות לבין המשיבה, היא מנועה לטעון בו זמנית כי ההסכם עליו היא מסתמכת הוא גם נגוע באי חוקיות ודינו להתבטל והעיקר הוא, לא ניתן להכריע בשאלות מהותיות שיש להן השלכה לגבי זכויותיה של צמרות מבלי שניתן לה יומה בבית המשפט.

משבחרה העותרת לאחר שיקול דעת ובכלל זה לאחר עיון בטענת המשיבה בנושא זה (ראו סעיפים 4-10 לתשובה) ולאחר שהנושא התעורר במהלך הדיונים בבית המשפט, שלא לצרף את צמרות משיקולים השמורים עימה, דין העתירה להמחק ואפנה בענין זה לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) א' גרוניס:

"תקנה 6 מחייבת צירוף של הרשות המינהלית שהעתירה מופנית נגד החלטתה, ובנוסף "כל מי שעלול להיפגע מקבלת העתירה". התקנה החילה, הלכה למעשה, את הפסיקה הנוגעת לצירוף משיבים לעתירות בבית המשפט הגבוה לצדק (ראו, עע"מ 9168/05 טווקולי נ' מנהל אגף רישוי ופיקוח, פיסקה 4 (לא פורסם, 22.5.08), להלן – פרשת טווקולי). ההצדקה לדין זה, המעוגן בתקנה 6, ככל שמדובר במי שאינו הרשות המינהלית, היא כפולה. ראשית, כללי הצדק הטבעי מחייבים להעניק אפשרות למי שעלול להיפגע מהחלטת בית המשפט או מהחלטה של רשות מינהלית להציג את עמדתו וטיעוניו בטרם תתקבל החלטה. כפי שיש זכות טיעון למי שעלול להיפגע מהחלטה מינהלית, כך יש זכות טיעון למי שעלול להיפגע מביטולה של החלטה מינהלית. המטרה השנייה הטמונה בכלל המעוגן בתקנה 6, ולטעמי מדובר במטרה משנית, היא לפרוס תמונה עובדתית מלאה בפני בית המשפט על ידי מי מהגורמים שברשותם נתונים רלוונטיים להכרעה (ראו, עע"מ 6881/07 ברגר נ' המועצה האזורית עמק חפר (לא פורסם, 14.6.10), להלן – פרשת ברגר)" רע"א 1502/11 חברת חזקיהו בע"מ נגד הרב גרשם הרפנס (14.8.2011).

במקרה זה העותרת לא היתה צד ישיר להסכם עם צמרות ולמעשה היא רכשה זכויותיה מחברות מצודת עכו בע"מ וגד נצרת מור בע"מ, שרכשו הזכויות מצמרות, כך שמידע חיוני בשאלות עובדתיות בדבר אומד דעת הצדדים להסכם הפיתוח והסכם הפשרה שנערך בעקבותיו אינו בידיעת העותרת ובשל כך לא הובא מידע זה בפני בית משפט. כפי שציינתי ביטול החלטת המשיבה בדבר דרישת התשלום, בשל נמוקים מנמוקים שונים, יכול ויפגע בזכויות צמרות ומשבחרה העותרת שלא לאפשר לצמרות להביע עמדתה, בדרך של צרופה להליך, מתחייבת המסקנה היחידה, מחיקת העתירה.

למעלה מן הצורך ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, אבהיר כי העותרת מסתמכת כאמור על סעיף 8 לחוק עזר לפרדס חנה-כרכור (סלילת רחובות), התשמ"ז-1986, ולטענתה במקרה זה ביצעה צמרות ביצוע עצמי של הסלילה וניתן לפנות אל העותרת רק מכוח אותו סעיף, היא מוסיפה וטוענת כי על פי הנספח להסכם הפשרה (נספח יז2 לעתירה) כל עבודות סלילת הכבישים בוצעו והושלמו ע"י צמרות.

אלא שלא ניתן להתעלם מתוספת להסכם שנערכה כ-6 חודשים לאחר מכן (נספח יח לעתירה) ובה מוזכרת העותרת והמגרשים שרכשה ומוסכם בין השאר בין צמרות לבין המשיבה כי עדיין נדרש תשלום של 2,600,000 ש"ח לצורך מילוי אחר כל דרישות המועצה לביצוע עבודות במתחם, וגביית היטלי הפתוח, כשצמרות מושפעת בצורה משמעותית, במקרה של אי גביית התשלומים כמפורט בסעיף 5 לאותה תוספת, (ראו לענין זה גם האמור מפי העותרת בעמוד 4 לפרוטוקול שורה 20 ועמוד 5 שורה 6).